Jahrzehntelang vergessen: Nueva Asunción boomt und revolutioniert den Immobilienmarkt

Asunción: Der Hochhaus-Boom festigte eine neue Wirtschaftsachse in Asunción und deckte eine lang aufgestaute Nachfrage auf. Heute verschiebt sich der Fokus nach Nueva Asunción – ein 7.000 Hektar großes Gebiet, das zwischen 200.000 und 300.000 Menschen beherbergen könnte. Hier versuchen Stadtplanung, Infrastruktur und geduldiges Kapital erneut, die urbane Landkarte neu zu zeichnen.

Mitte der 2000er Jahre sah das Stadtbild von Asunción noch ganz anders aus als heute. Nach Jahren geringer Bautätigkeit in die Höhe nach dem Ende der Diktatur schleppte die Stadt ein massives Defizit an Büro- und Wohnflächen mit sich. In diesem Kontext erkannte Markus Amann, ein in Paraguay ansässiger österreichischer Investor und einer der Pioniere der vertikalen Immobilienentwicklung im Land, eine wenig erforschte Chance.

Aus Europa kommend und mit Erfahrung in Investition und Projektmanagement, identifizierte er in der paraguayischen Hauptstadt einen Markt mit ungesättigter Nachfrage und geringem Wettbewerb im Unternehmenssegment. „Wir bauten die Stadt praktisch bei Null auf“, erinnert er sich an jene Zeit, als Hochhäuser Ausnahmen waren und die Expansion vor allem horizontal stattfand.

Der Wendepunkt fiel mit der globalen Finanzkrise 2008–2009 zusammen. Während in anderen Volkswirtschaften die Überschuldung internationale Projektentwickler in den Ruin trieb, wies Paraguay ein besonderes Merkmal auf: geringe Verschuldung und eine konservative Bankenfinanzierung. „Hier gab es dieses Risiko nie, weil die Banken Immobilienprojekte immer nur sehr gering finanzierten“, erklärt Amann.

Dies ermöglichte es, dass der Aufstieg der Wirtschaftsachse — Aviadores del Chaco, Mariscal López, San Martín und Villa Morra — nicht auf einer Spekulationsblase, sondern auf einem realen Bedarf basierte. Wo vor zwanzig Jahren noch Kühe grasten und Landhäuser standen, ragen heute Bürotürme, Premium-Residenzen und Einkaufszentren empor. Was 2005 noch Vorstadtcharakter hatte, festigte sich bis 2025 als unangefochtener Wirtschaftsknotenpunkt der Hauptstadt.

Blase oder Reifung?

Jeder Immobilienboom wirft die Frage auf: Gibt es eine Blase? Für den paraguayischen Fall schließt Amann dieses Szenario mit einem technischen Argument aus. Die meisten Projekte wurden mit Eigenkapital oder Vorabverkäufen realisiert, bei kaum vorhandener langfristiger Verschuldung. „Ich habe dieses Gerede von der Blase schon immer gehört, aber die Realität zeigt etwas anderes“, stellt er fest.

Ohne systemische Überschuldung ist das Risiko eines Platzens geringer. Zudem validierte die fortschreitende Belegung der Gebäude die Kernthese: Die Stadt musste kompakter werden. Menschen wollten nah an ihrer Arbeit leben und Unternehmen suchten die Konzentration in einem effizienten Pol.

Das historische Zentrum: Infrastruktur vor Nostalgie

Während die Wirtschaftsachse die Modernisierung in der Höhe symbolisiert, stellt das historische Zentrum eine unerfüllte Schuld dar. Jahrzehntelang kehrte Asunción dem Fluss den Rücken. Doch die Wiederbelebung der Costanera (Uferpromenade), der Umzug öffentlicher Ämter in das Hafenviertel und laufende Kulturprojekte ändern diese Trägheit.

Amann sieht dort eine strategische Chance, die jedoch an Infrastrukturentscheidungen geknüpft ist. Er schlägt eine dritte Brücke vor, die das Hafengebiet direkt mit Nueva Asunción verbindet. „Sie wäre viel kürzer und kostengünstiger als die Brücke Héroes del Chaco“, argumentiert er und schätzt die Investition als deutlich geringer, aber mit hohem Multiplikatoreffekt ein.

Nueva Asunción: Eine Stadt vom Reißbrett

Nueva Asunción ist eine fundamentale Wette. Mit 7.000 verfügbaren Hektar gegenüber dem historischen Stadtkern zielt das Projekt darauf ab, bei voller Erschließung 200.000 bis 300.000 Menschen aufzunehmen; heute leben dort etwa 3.000 Personen.

Laut Amann wird das Jahr 2026 einen Wendepunkt markieren, da die ersten Grundstücke übergeben und die ersten Massenwohnbauten in großflächigen Gated Communities errichtet werden. „Der Anfang ist immer langsamer, aber danach wird die Kurve exponentiell wachsen“, prognostiziert Amann.

Der Vergleich mit Aviadores del Chaco liegt nahe. Brauchte jenes Gebiet zwei Jahrzehnte für den Wandel, könnte Nueva Asunción dies in weniger als zehn Jahren schaffen. Die Nähe zu argentinischen Städten wie Clorinda, Formosa, Corrientes und Resistencia erweitert zudem den Einflussbereich und den Einzugsmarkt. „Es ist weltweit ziemlich einzigartig“, sagt er über die Möglichkeit, eine komplette Stadt nur einen Kilometer vom historischen Zentrum entfernt auf noch grünem Gebiet zu bauen.

Sieben Gated Communities und eine Parallelstadt

Derzeit befinden sich in Nueva Asunción sieben große geschlossene Wohnanlagen in der Entwicklung und im Bau. Das Projekt Bosque Lago war das erste, das nach der Gemeindegründung startete. Es umfasst 1.100 Grundstücke mit Flächen von 120 m² bis 7.000 m² und ein Konzept, das auf Natur und Wasserflächen setzt.

Die Bodenpreise spiegeln den strukturellen Wandel wider: Vor dem Bau der Brücke lagen die Preise zwischen 80 und 100 US-Dollar pro Quadratmeter. 2023 kam Bosque Lago für 170 US-Dollar auf den Markt; heute liegt der Wert bei rund 200 US-Dollar. Da die Preise auf der anderen Flussseite (in Asunción selbst) zehn- bis zwanzigmal höher liegen, sieht Amann das Ende der Wertsteigerung noch lange nicht erreicht.

Die entscheidenden Variablen

Die Lebensfähigkeit einer Stadt dieser Größe hängt von ihrer Infrastruktur ab. In Sachen Strom erleichtert die Nähe zum Umspannwerk Villa Hayes den Ausbau. Bei Trinkwasser und Abwasser gehen private Entwickler mit eigenen Anlagen voran.

Die unmittelbarste Herausforderung ist der öffentliche Nahverkehr. Die Brücke Héroes del Chaco erlaubt derzeit noch keine Überquerung durch Linienbusse. Für Amann ist die Lösung dieser Einschränkung prioritär, damit Nueva Asunción sozial tragfähig wird und nicht nur eine Residenz für Autobesitzer bleibt.

Ein eigener Hub, keine Satellitenstadt

Im Gegensatz zu anderen Vororten strebt Nueva Asunción nicht danach, eine bloße Schlafstadt zu sein. „Ich sehe es eher als einen Stadtteil von Asunción denn als eine Komplementärstadt“, so Amann. Im Unternehmensbereich sieht er voraus, dass der Distrikt seinen eigenen Wirtschaftshub entwickeln wird, gestützt auf Logistik, Hotellerie und Dienstleistungen. Es gibt bereits fortgeschrittene Verhandlungen für Schulen, Universitäten und ein Hotel mit 250 Zimmern und Kongresszentrum.

Die fiskalische These und das Vertrauen der Investoren

Hinter dem Immobilienboom steht ein wesentlicher Faktor: das wettbewerbsfähige Steuersystem. Amann ist überzeugt, dass die Beibehaltung einer niedrigen Steuerlast einer der Hauptanziehungspunkte für ausländisches Kapital ist. „Heute ist es viel weniger riskant, nach Paraguay zu kommen; die makroökonomischen Bedingungen und das gesamte Geschäftsklima haben sich enorm verbessert“, resümiert er.

2050: Vision und Fahrplan

Beim Blick auf das Jahr 2050 sieht Amann zwar stetiges Wachstum, mahnt aber das Fehlen eines konkreten Fahrplans an: „Ich sehe, dass man wachsen will, aber diese Vision ist noch nicht konkret genug, wenn man sie auf einen Plan für fünf, zehn oder zwanzig Jahre herunterbricht.“

Flughafen, Brücken, Straßen und Raumordnung sind keine isolierten Entscheidungen, sondern Teile desselben Puzzles. Nueva Asunción stellt nun die nächste Grenze dar. Wenn die Brücke die physische Geste des Flussüberquerens war, besteht die wahre Herausforderung darin zu entscheiden, welche Art von Metropole Asunción in den kommenden Jahrzehnten sein möchte.

Wochenblatt / Forbes