Wie die Stärkung der Rechtssicherheit von Immobilien in Paraguay umgesetzt werden soll

Asunción: Das Nationale Vereinigte Register (RUN) verlangt, dass Eigentumstitel über georeferenzierte Pläne verfügen müssen, um die Registerdokumentation mit dem tatsächlichen physischen Standort der Immobilie zu verknüpfen. Diese Maßnahme soll laut der Generaldirektorin für Kataster, Immobilienbetrug reduzieren und für mehr Rechtssicherheit sorgen.

Die Artikel 179 und 180 des Gesetzes N° 7424/25 zur Schaffung des RUN legen die Verpflichtung zur Georeferenzierung für die gesetzlich vorgesehenen Fälle fest.

In einem Interview erklärte die GeneraldirektorinMercedes Vera, dass die Einführung des Nationalen Vereinigten Registers (RUN) „eine der bedeutendsten Änderungen in der Immobilienverwaltung des Landes darstellt, da zum ersten Mal Register- und Katasterinformationen in ein und derselben Struktur zusammengeführt werden“.

Das neue System nahm im Januar 2026 den Betrieb auf, nachdem Präsident Santiago Peña das Dekret zur Regelung des Gesetzes 7424/25 unterzeichnet hatte, mit dem das Register ins Leben gerufen wurde. Es handelt sich um eine Institution, die die Generaldirektion der öffentlichen Register (zuvor der Generalität der Justiz unterstellt), die Generaldirektion des Nationalen Katasterdienstes (zuvor an das Steueramt des damaligen Finanzministeriums, heute Wirtschaftsministerium, angebunden) und die Abteilung für Vermessungswesen und Geodäsie des Ministeriums für öffentliche Arbeiten und Kommunikation (MOPC) fusioniert.

RUN legt Verpflichtung zur Georeferenzierung fest

Die Juristin erklärte, dass das Hauptziel des RUN darin bestehe, die Rechtssicherheit von Immobilien durch die Abstimmung von Register- und Katasterdaten zu stärken. „Das Gesetz bringt mehr Sicherheit, da es die Überprüfung verlangt, ob die Immobilie tatsächlich dort existiert, wo sie laut Titel liegen soll“, betonte sie.

Die Direktorin wies darauf hin, dass es zwar auch früher schon Register- und Katasterdaten gab, jedoch keine verpflichtende technische Überprüfung, um die Dokumente mit der physischen Lage der Immobilie abzugleichen. Sie fügte hinzu, dass die Artikel 179 und 180 des Gesetzes N° 7424/25 die Verpflichtung zur Georeferenzierung in den gesetzlich festgelegten Fällen vorschreiben.

Demnach muss der Eigentümer unter Hinzuziehung eines zugelassenen Vermessungsingenieurs oder Topografen sowie eines Notars einen georeferenzierten Plan erstellen lassen. Das Dokument, das vom Vermessungsingenieur und dem Eigentümer unterzeichnet wird, wird beim RUN eingereicht, um es in das entsprechende Verfahren einzubinden.

„Diese Schritte führt nicht das RUN durch; der Gutachterbericht und der Plan müssen vom Interessenten beigebracht werden. Sie werden beim Katasteramt eingereicht, und die dortigen Mitarbeiter fügen diese vom Vermessungsingenieur bereitgestellte Grafik in die Katasterkarte ein. Ab diesem Moment ist es grafisch erfasst, und es wird der Weg für die Zertifizierung freigemacht“, wiederholte sie.

Das RUN entscheidet nicht, wer der Eigentümer ist

Ein weiterer Aspekt, bei dem Vera Unklarheiten beseitigen wollte, betrifft das Verfahren, wenn zwei Eigentumstitel für dieselbe Immobilie existieren.

Die Direktorin stellte klar, dass das RUN nicht die Befugnis besitzt, solche Konflikte zu lösen, da diese Zuständigkeit ausschließlich bei der Justiz liegt. „Wir informieren die Eigentümer, wenn wir eine Überschneidung oder eine mögliche Unregelmäßigkeit feststellen. Wer den Konflikt lösen muss, sind die Richter“, stellte sie fest.

Die Justiz werde auf Basis der geltenden Gesetzgebung bestimmen, welcher Titel das bessere Recht besitzt. „Das erfolgt anhand des Alters des Titels, wer ihn zuerst und wer ihn danach eingetragen hat. Es wird festgestellt, an wen zuerst verkauft wurde, was der Eigentumsklage (Aktion der Reindivikation) entspricht, und das wird vor einem Richter entschieden“, hob sie hervor.

Koordination zwischen Kataster und Register verbessert die Kontrollen

Durch die institutionelle Vereinheitlichung fließen in die Analyse jeder Immobilie Informationen ein, die zuvor auf verschiedene staatliche Stellen verteilt waren.

Laut Vera lassen sich dadurch Unstimmigkeiten zwischen den Registerdaten und den grafischen Informationen der Immobilie leichter erkennen. Zudem kann vor dem Abschluss eines Immobiliengeschäfts vor eventuellen Überschneidungen gewarnt werden. Die Zusammenführung der Institutionen im RUN ermögliche eine umfassendere Prüfung jedes Einzelfalls und biete potenziellen Immobilienkäufern mehr Anhaltspunkte, um Risiken rechtzeitig zu erkennen.

Offizielle Informationen vor Immobilienkäufen einholen

Darüber hinaus betonte Vera, dass das Einholen offizieller Auskünfte vor jedem Immobiliengeschäft nach wie vor eine der wichtigsten Präventionsmaßnahmen ist. „Die größte Sicherheit für einen Käufer besteht darin, vorab die offiziellen Berichte anzufordern“, sagte sie.

Sie empfahl Käufern und Verkäufern, zugelassene Notare zu konsultieren – deren offizielle Liste auf der Website des Obersten Gerichtshofs eingesehen werden kann –, um die rechtliche Situation der Immobilie zu prüfen. Dabei sollte das Vorliegen von Pfändungen, Hypotheken oder anderen Beschränkungen überprüft und der Abgleich zwischen dem Titel und den Katasterdaten bestätigt werden.

Die Expertin wiederholte, dass viele Immobilienbetrügereien außerhalb des Registersystems durch gefälschte Dokumente oder durch Personen entstehen, die sich fälschlicherweise als Notare ausgeben, ohne eine Zulassung zu besitzen.

Ein Eigentumstitel ist nicht irgendein Dokument

Während des Interviews stellte Vera klar, dass viele Menschen verschiedene Dokumente fälschlicherweise für einen echten Eigentumstitel halten. Sie erklärte, dass private Verträge, Kaufverträge oder andere Vereinbarungen zwischen Privatpersonen kein Eigentum an einer Immobilie begründen, solange sie nicht durch eine öffentliche Urkunde oder das entsprechende rechtliche Instrument formalisiert wurden.

Der Eigentumstitel wird erst erlangt, wenn die öffentliche Urkunde im Immobilienregister eingetragen ist. „Nach dem neuen Gesetz muss für die Eintragung der Immobilie die Georeferenzierung durchgeführt werden“, bekräftigte sie.

Zudem stellte sie klar, dass das Immobilienregister ausschließlich öffentliche Urkunden, Gerichtsbeschlüsse und Verwaltungsakte zuständiger Behörden einträgt, wie es etwa bei den Zuweisungen des Nationalen Instituts für ländliche Entwicklung und Boden (Indert) der Fall ist.

Ziel ist mehr Rechtssicherheit

Sie betonte, dass die neue Struktur des RUN es ermöglichen wird, solche Problemlagen wesentlich früher zu erkennen und sowohl Eigentümern als auch potenziellen Käufern präzisere Informationen zur Verfügung zu stellen.

„Wir wollen das Immobiliengeschäft nicht behindern. Was wir wollen, ist mehr Transparenz, damit die Menschen offizielle Informationen haben, bevor sie eine Entscheidung treffen“, schloss sie.

Wochenblatt / Abc Color