Barrio cerrado Valle Tucán – Die ersten Grundstückstitel werden übergeben

Emboscada: Die Wohnsiedlung Valle Tucán liegt eine Autostunde von Asunción entfernt in Emboscada auf der Hügelkette der Cordillera. Das projektierte Gelände ist 24 ha groß und grenzt an eine ausgedehnte naturnahe Landschaft mit ursprünglichen Wäldern und einem Bach.

Ausgewiesen sind 92 Parzellen mit unterschiedlichen Flächen von 700 m² bis 3.000 m². Alle Grundstücke sind mit Allwetterstraßen, Wasser, Strom und auf Wunsch Glasfaserkabel erschlossen. Das herausragende Merkmal im Valle Tucán ist die klimaangepasste Architektur, entworfen vom Architekten Prof. Dr.-Ing. Gernot Minke, einem international anerkannten Experten für ökologisches Bauen.

In diesen Tagen wurden die ersten Grundstückstitel vom Escribano José María Livieres übergeben. So ist der schöne Doppel-Hobbit auf Lote 49 nun ganz offiziell im Eigentum seiner Bewohner. 
„Gibt es einen Titel für das Grundstück?“ die Frage stellt jeder Besucher, der sich ein wenig mit Paraguay beschäftigt hat, denn unendliche Titelgeschichten gibt es im Land genug. Unsere hat ganze 5 Jahre gedauert bis der Notar in der Lage war einen Titel auszuhändigen.

Am Anfang eines solchen Projektes steht die Genehmigung durch die Gemeinde. Dies war in unserem Fall kein Problem, denn Bürgermeister und Stadträte unterstützen von Anfang an das Projekt „Barrio cerrado Valle Tucán“. Als Nadelöhr erwies sich der „Servicio nacional de Catastro“ das nationale Katasteramt, eine bürokratische Perle im hiesigen Verwaltungsapparat. Eventuell kann ein guter Topograph, mit den richtigen Kontakten die Bearbeitung beschleunigen, wir hatten den leider erst im dritten Anlauf. Im „Endspurt“ war es dann hilfreich, dass unser Notar den Zugang zu den richtigen Telefonnummern der Amtsstube hatte.
Gerade für Menschen, die aus dem Ausland kommen und in Paraguay leben und investieren möchten, ist dieser Titel unverzichtbar. Denn ein Grundstückstitel (Título de Propiedad) ist der einzig rechtlich bindende Nachweis über das Eigentum an einem Stück Land. Er wird im offiziellen Grundbuchregister Paraguays eingetragen und schützt vor Doppelverkäufen, Streitigkeiten oder späteren Besitzansprüchen Dritter.

Barrio cerrado oder Loteamiento?

Ein Loteamiento ist der übliche Rechtsrahmen mit dem Bauland in Paraguay ausgewiesen wird. Die kleinste Einheit eine Lote misst 12x30m = 360m², 32 Lote bilden einen Manzana, zwischen jedem Manzana eine 16 Meter breite Straße, die im Eigentum der Gemeinde bleibt. Die rechteckig angeordneten Viertel werden planiert, die Vegetation rasiert und dann wird verkauft, Wasser und Strom ist meist Sache der Käufer. Die Straßen bleiben im Besitz der Gemeinde und sind oft in einem miserablen Zustand.

Um in einer Wohnsiedlung die Kontrolle über die Straßen und somit über die Zufahrt zu erlangen, muss diese nach dem Regelwerk für Gemeinschaftseigentum (Reglamento de Copropriedad) genehmigt werden. Nur durch diesen gesetzlichen Rahmen, bleiben Straßen und Infrastruktur der Wohnsiedlung im Besitz der zukünftigen Eigentümer. Die Satzung eines „Barrio cerrados“ eines „Condominios“ oder eines „Countrys“ muss von der Gemeinde von Anfang an genehmigt werden. Mit dem Kauf eines Grundstückes anerkennt dann jeder Käufer diese Satzung.

Was regelt so eine Satzung?

Es stehen gesetzliche Vorgaben in der Satzung, wie so banale, dass es verboten ist Müll auf dem eigenen Grundstück zu verbrennen oder zu vergraben. Es wird vorgegeben, wie und wann die Eigentümerversammlungen einberufen werden, wie Beisitzer, Schriftführer und Administration zu wählen sind. Es gibt individuelle Vorgaben, die von den Initiatoren festgelegt werden. So muss in unserem Barrio jedes Haus sein Abwasser in einer eigenen kleinen Pflanzenkläranlage reinigen und wir haben die Bauhöhe auf 6 m beschränkt und wollen kein zweites Vollgeschoß. Bei der Regel geht es um Rücksichtnahme auf Nachbarn, deren Aussicht nicht durch Beton- und Glasklötze versperrt werden soll. 

Im Valle Tucán gehören die Straßen, die Grünflächen und die Infrastruktur anteilsmäßig den Eigentümern. Die Berechnungsgrundlage für den Anteil ist über die Fläche der Parzelle definiert. Ein Grundstück mit z.B. 1.200 m² hat in unserem Barrio einen prozentualen Anteil von 0,75 % am Gemeinschaftseigentum. Diese Anteile wurden vom Topographen für jedes Grundstück ermittelt und werden im Kaufvertrag und im Titel festgeschrieben. 
In den einmal jährlich stattfindenden Eigentümerversammlungen wird über Fragen wie Bewachung, Straßenbeleuchtung, Bepflanzung, Pflege und Reservefond diskutiert und abgestimmt. Dabei war es bisher Konsens, dass das Verhältnis von Sicherheit zu Kosten verhältnismäßig sein soll. Aktuell beträgt die monatliche Umlage für das oben erwähnte Grundstück mit 1.200 m² rund 150.000 Guaraní bzw. 18 Euro im Monat. Dazu kommen Kosten für Wasser und Strom, die an jedem Haus über Zähler ermittelt und abgerechnet werden. Die Grundsteuer und die Beiträge für die Müllabfuhr zahlt jeder Einwohner einmal im Jahr bei der Gemeinde.

In Paraguay ist der Sicherheitsaspekt ein entscheidender Gesichtspunkt um in ein Barrio cerrado zu ziehen, vor allem wenn die Bewohner mehrere Monate im Jahr auf Reisen sind und die Häuser dann leer stehen. Eine 100% Sicherheit gibt es auch in einem Barrio cerrado nicht, doch es hat sich gezeigt, dass die Kontrolle der Zufahrt, die Einzäunung des Geländes, das Wohnen in einer nachbarschaftlichen Gemeinschaft und die Unterstützung unserer lokalen Mitarbeiter die Sicherheit aller deutlich erhöht.
Besuchen Sie uns! Termin nach Absprache, Montag bis Samstag 8:00 bis 17:00 Uhr 
oficina@valletucan.com